퍼블릭 스토리지 (Public Storage, PSA)

회사 소개

PSA(퍼블릭 스토리지 주식회사)는 미국의 셀프 스토리지 시설을 소유, 개발 및 운영하는 부동산 투자 신탁(REIT)으로, 개인 및 기업 고객에게 월세로 저장 공간을 제공합니다. PSA는 미국 내에서 가장 큰 셀프 스토리지 시설 소유자로, 3,044개 시설에 총 2억 1,800만 평방피트의 임대 가능한 공간을 보유하고 있습니다. 이 회사의 주요 수익원은 고객이 임대하는 저장 공간의 월 임대료로, 고객 수요에 따라 임대료를 조정하며, 고객의 연속적인 테넌트를 유치하는 데 중점을 두고 있습니다. PSA는 또한 고객이 저장한 물품에 대해 보험을 구매할 수 있는 프로그램을 운영하고 있으며, 이를 통해 얻는 보험료도 수익의 중요한 부분을 차지합니다. 셀프 스토리지와 관련된 세 번째 서비스로는 제3자 관리 서비스가 있으며, 이는 다른 소유자의 시설을 관리하고 관리 수수료로 수익을 창출합니다. PSA는 기술 기반의 운영 관리 시스템을 통해 운영 효율성을 높이고 있으며, 거대한 시장 점유율과 브랜드 인지도를 활용하여 경쟁 우위를 확보하고 있습니다. 지속적인 성장 전략으로는 기존 시설의 운영 성과 개선, 신규 시설 개발 및 인수, 테넌트 보험과 같은 부가 사업의 확장을 포함하고 있으며, 이러한 사업 활동을 통해 안정적인 수익을 지속적으로 창출하는 것을 목표로 하고 있습니다.

주요 고객

PSA의 고객은 주로 개인 및 기업 고객으로 나뉩니다. 첫 번째 세그먼트는 개인 고객입니다. 이들은 주로 가정 내 공간이 부족하여 추가적인 저장 공간이 필요한 이사 준비 중인 가구, 여행자, 군복무 중인 군인 등이 포함됩니다. 개인 고객은 주거 공간의 제약으로 인해 일시적이거나 장기적으로 물품을 보관할 필요가 있으므로 PSA의 서비스를 이용하며, 보관 용이성과 접근성, 안전성을 중요시합니다. 두 번째 세그먼트는 중소기업 및 다양한 비즈니스 고객입니다. 이러한 고객들은 사무실 공간의 효율성을 높이기 위해 불필요한 서류나 재고를 외부 공간에 저장하고자 하는 경우가 많습니다. 특히, 소매업체의 경우 계절별 재고를 보관하기 위한 공간이 필요하며, 창고 임대 비용을 절감하기 위해 셀프 스토리지 솔루션을 선택합니다. 세 번째 세그먼트는 취미나 수집품을 보유한 마니아층입니다. 이들은 음악 기기, 예술 작품, 또는 스포츠 장비 등 특별한 가치를 지닌 물품을 소유하고 있으며, 이를 안전하게 보관하기 위해 PSA의 서비스를 선택합니다. 이 세그먼트의 고객은 특별히 고급 보안 시설과 내부 환경 관리가 잘 되어 있는 스토리지를 선호합니다. 각기 다른 고객 세그먼트는 PSA의 제공 서비스와 보관 시설의 다양한 부가 가치 요소를 기반으로 자신들의 필요에 맞는 선택을 하게 됩니다.

회사의 비용구조

PSA의 주요 비용 구조는 다음과 같습니다. 첫 번째로, 가장 중요한 비용 요소는 부동산 관련 비용입니다. 이 비용에는 셀프 스토리지 시설을 운영하기 위한 인건비, 유지 관리 및 수리 비용이 포함됩니다. 두 번째로, PSA는 부동산 세금과 관련된 비용을 상당 부분 지출하고 있습니다. 이는 회사가 소유하고 있는 광범위한 부동산 포트폴리오의 일환입니다. 세 번째 비용 요소는 보험 비용으로, PSA는 시설의 안전과 보호를 위해 다양한 보험 상품을 사용하며 이는 상당한 지출 항목입니다. 네 번째로는 시설 관리 소프트웨어 및 데이터 처리 비용을 들 수 있으며, 이는 시설 운영의 효율성을 높이기 위한 데이터 관리 체계 구축과 직접적인 연관이 있습니다. PSA는 기술 공급자 및 데이터 서비스 업체와 협력하여 클라우드 기반의 데이터 관리 시스템을 운영하고 있습니다. 공급자 측면에서는 PSA가 활용하는 시설 관리 소프트웨어는 주로 대형 소프트웨어 회사들이 제공하며, 데이터 처리 서비스 역시 이러한 회사들이 담당합니다. 마지막으로, 에너지 소비와 관련된 비용도 중요한 비용 요소입니다. PSA의 시설은 24시간 운영되기 때문에, 전력 소비가 커서 전기 비용이 크게 발생합니다.

제품군

Public Storage는 셀프 스토리지 시설을 소유하고 운영하며, 이를 통해 주요한 수익을 얻고 있습니다. 이 회사의 주요 제품 및 서비스는 고객에게 제공되는 셀프 스토리지 공간과 관련 보험 프로그램입니다.

제품	설명	수익 기여도
셀프 스토리지 공간	고객들은 월별 계약을 통해 스토리지 공간을 임대하며, 이로 인해 상당한 렌탈 수익을 창출합니다.	매우 높음
테넌트 보험 프로그램	고객이 보관 물품에 대해 보험을 가입할 수 있게 하여 추가 수익원을 창출합니다.	중간
제3자 관리 서비스	타사의 시설들을 관리하며 관리 수수료를 통해 수익을 올립니다.	낮음

셀프 스토리지 공간은 고객에게 다양한 크기의 저장 공간을 제공하며, 수익의 가장 큰 부분을 차지합니다. 테넌트 보험 프로그램은 보관된 물품에 대해 보험 커버리지를 제공하여 추가적인 매출을 발생시키며, 제3자 관리 서비스는 다른 소유자에게 자사의 전문성을 바탕으로 관리 서비스를 제공하여 수수료를 받습니다.

유사 제품을 제공하는 몇몇 경쟁업체는 아래 표와 같으며, 이들은 PSA와 같은 셀프 스토리지 서비스 시장에서 경쟁합니다.

경쟁사	유사 제품
Extra Space Storage	셀프 스토리지 시설
CubeSmart	셀프 스토리지 및 관련 서비스
Life Storage	셀프 스토리지 공간

이들 회사 역시 다양한 저장 솔루션과 고객 서비스 강화를 통해 PSA와 유사한 시장을 타겟으로 하고 있습니다.

주요 리스크

PSA(퍼블릭 스토리지 주식회사)는 특정 리스크가 있는 다양한 비즈니스 환경에서 운영되고 있으며, 그 중 일부는 PSA의 모델에 특화된 것입니다. 첫 번째 위험 요소는 고객의 저장 용량에 대한 인식이 변화하는 것입니다. 예를 들어, 고객이 더 저렴한 대안인 발렛 스타일 저장 서비스와 같은 새로운 경쟁자를 선호하게 될 경우, PSA의 전통적인 셀프 스토리지 수요가 줄어들 수 있습니다. 두 번째 위험은 PSA의 데이터 처리 및 관리 시스템에 대한 사이버 공격의 위험입니다. PSA는 고객의 개인 정보를 포함한 민감한 데이터를 처리하고 있어, 이러한 정보가 해킹당하거나 유출될 경우 신뢰성을 잃고 법적 책임을 질 수 있습니다. 세 번째 위험은 자산 개발 과정에서의 지연이나 비용 초과 문제입니다. PSA는 새로운 스토리지 시설을 개발하고 있는데, 이 과정에서 예상 외의 기상 조건이나 정부 규정의 변화 등으로 사업이 지연될 수 있는 가능성이 있습니다. 넷째, 환경 변화와 그로 인한 기후 위험도 PSA에게 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 특히, 기후 변화로 인해 시설이 위치한 지역에서 잦은 자연 재해가 발생할 경우, 이를 이겨내기 위한 비용이 증가하고, 시설의 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다섯 번째로, 외부 자본의 유입 증가로 인해 경쟁이 심화되고, PSA의 임대료나 유지 관리 비용이 증가할 수 있는 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크 가변성은 PSA의 장기적인 성장 전략에 도전이 될 수 있으며, 시장에서의 위치를 위협할 수 있다.

재무

손익계산서

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
매출액	3415.8	4182.2	4517.7
매출원가	920.6	1052.9	1147.9
매출총이익	2495.2	3129.3	3369.7
영업비용	789.4	959.8	1050.7
영업이익	1705.8	2169.4	2319.1
영업외수익	-266.2	-2211.2	148.1
세전 순이익	1972.0	4380.6	2170.9
법인세 비용	12.4	14.3	10.8
당기순이익	1953.3	4349.1	2148.3

대차대조표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	734.6	775.3	370.0
매출채권, 순액	N/A	N/A	N/A
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	734.6	775.3	370.0
유형자산, 순액	272.5	373.0	345.5
비유동자산 총계	16646.3	16777.1	19439.2
자산 총계	17380.9	17552.3	19809.2
매입채무	N/A	N/A	N/A
단기차입금	N/A	N/A	N/A
유동부채 총계	482.1	514.7	599.0
장기차입금	7475.3	6870.8	9103.3
비유동부채 총계	7475.3	6870.8	9103.3
부채 총계	7957.4	7385.5	9702.3
자본금 및 추가 납입 자본	5839.2	5913.9	5998.3
이익잉여금	-550.4	-110.2	-267.9
자본 총계	9423.5	10166.8	10106.9
부채 및 자본 총계	17380.9	17552.3	19809.2

현금흐름표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
당기순이익	1959.6	4366.3	2160.1
감가상각비 및 무형자산상각비	713.4	888.1	970.1
비현금 운전자본 변동	12.9	-9.1	18.9
영업활동으로 인한 현금흐름	2543.6	3117.1	3246.6
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-5563.5	1120.0	-3538.5
배당금 지급	-1588.9	-3908.5	-2305.3
차입금 변동	5036.7	-513.5	2173.0
재무활동으로 인한 현금흐름	3498.1	-4193.3	-112.9
현금 순변동	478.2	43.9	-404.8

주가 영향 미치는 요인들

PSA의 주가 변동 요인은 여러 가지가 있을 수 있습니다. 첫째, 통화 변동성입니다. 만약 달러 가치가 하락한다면, PSA는 외국 투자가들에게 더 매력적일 수 있으며, 이는 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 둘째, 거시경제적 상황입니다. 경제가 호황을 맞이할 경우 소비자들의 저장 공간 수요가 증가할 가능성이 커지고, 이는 PSA 수익 증가로 이어져 주가 상승을 촉진할 수 있습니다. 반면 경기 부진 시에는 소비 지출이 줄어들 수 있어 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 셋째, 미국-중국 간 무역 전쟁과 같은 국가 간 갈등입니다. 이러한 갈등이 심화되면 경제 전반에 불확실성이 증가하고, 기업들이 비용 절감 차원에서 저장 공간 수요를 줄일 수 있어 PSA 주가가 하락할 수 있습니다. 넷째, 경쟁업체의 출현입니다. 새로운 경쟁자가 시장에 진입해 경쟁이 치열해진다면 PSA의 시장 점유율과 수익성이 하락할 수 있으며, 이는 주가에 부정적 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 마지막으로 시장 및 트렌드 변화입니다. 만약 사람들이 점점 더 작은 주거 공간을 선호하여 셀프 스토리지 수요 증가로 이어진다면, 이는 PSA의 주가 상승에 기여할 수 있습니다. 이러한 시나리오 각각은 PSA의 주가에 다양한 영향을 미칠 수 있으며, 이를 잘 모니터링하는 것이 중요합니다.

회사의 미래 전망

PSA의 미래 성장 가능성은 다양한 요인에 달려 있습니다. 첫째, 도시화의 지속적인 진행으로 인한 주택 공간 부족은 셀프 스토리지 수요를 증가시킬 수 있는 주요 동력입니다. 사람들이 더 작은 공간에 살게 될수록 여유 공간을 저장하기 위한 셀프 스토리지의 필요성이 커질 수 있습니다. 둘째, 전자상거래의 성장 또한 PSA의 비즈니스에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 온라인 판매자들은 재고 보관 공간으로 셀프 스토리지를 활용할 수 있어 이 시장의 성장에 기여할 수 있습니다. 셋째, 기술 발전에 따라 PSA는 더 효율적인 운영 시스템을 구축할 수 있으며, 이는 고객 서비스 개선과 비용 절감을 통해 수익성을 강화할 수 있습니다. 한편, 잠재적인 성장 둔화 요인도 존재합니다. 예를 들어, 시장 포화 상태가 도달하면 신규 고객 확보가 어려워질 수 있으며, 이는 PSA의 성장에 도전이 될 수 있습니다. 또한, 유사한 서비스를 제공하는 경쟁 업체들의 증가는 PSA의 시장 점유율을 잠식할 가능성이 있습니다. 규제 변화나 금리 인상 등 거시경제적 변수도 PSA의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 여러 요인을 종합적으로 고려하여 PSA는 성장 전략을 지속적으로 조정할 필요가 있습니다.