회사 소개
Elme Communities은 Maryland 부동산투자 신탁으로, 주로 워싱턴 DC 메트로 및 Sunbelt 지역에서 아파트 커뮤니티를 소유하는 사업을 주로 영위합니다. 그들의 사업 및 투자 전략은 서비스, 효율성 및 혁신에 중점을 두어 주주 가치 창출을 목표로 하며, 가격이 합리적이고 집을 찾기 어려운 중저가 중층 수요층에 품질 좋고 합리적인 주거 공간을 제공함으로써 임대 문제를 해결하려고 합니다. 사업 영역은 각 시장의 경제적 특성을 고려하여 아파트 커뮤니티를 인수, 개발 및 개조하고 있습니다. 또한, 소유한 아파트 커뮤니티를 다양한 자산 클래스로 분류하고 있으며, 워싱턴 DC 지역 외에는 2021년에 애틀랜타 지역으로 사업 영역을 확장했습니다. 이를 통해 지속적인 운영 혜택을 기대하고 있습니다[0].
주요 고객
Elme Communities의 고객은 주로 중간 소득층으로서, 새로운 주택 공급이나 주택 소유의 비용이 부담스러운 사람들입니다. 고객 세그먼트는 크게 중간 소득의 직장인, 가정을 꾸린 신혼부부, 주택 구매를 미루고 있는 젊은 전문가들, 그리고 은퇴 후 안정된 주거를 찾는 노년층으로 나눌 수 있습니다. 중간 소득의 직장인들은 주로 워싱턴 DC와 애틀랜타 메트로 지역에 위치한 아파트 커뮤니티에 거주하며, 이러한 지역의 직장 근접성과 편리한 교통을 이유로 Elme의 합리적 임대료와 품질 좋은 주거 환경을 선택합니다. 신혼부부와 젊은 전문가들은 높은 주택 소유 비용과 초기 자본 부족으로 인해 중저가 임대 주택을 선호하며, Elme는 이러한 세그먼트의 수요를 충족시킵니다. 특히, 젊은 전문가는 애틀랜타와 같은 경제적으로 성장하고 있는 지역에서 새로운 기회를 찾아 이동하며, Elme의 가격 경쟁력 있는 아파트를 선택합니다. 노년층에서는 은퇴 후 고정 수입으로 생활하며 합리적인 임대료와 편리시설이 갖추어진 주택을 찾는 이들이 많습니다. 예를 들어, 워싱턴 DC 메트로 지역의 고령층은 정부와 관련된 일자리와 안정적인 경제 상황을 이유로 해당 지역에 머물기를 원하며, 적절한 임대료와 안정적인 생활 여건을 제공하는 Elme의 주거지를 선택합니다[0][1][2].
회사의 비용구조
| 비용 항목 | 설명 | 공급 업체 |
|---|---|---|
| 유틸리티 비용 | 전기, 수도, 가스와 같은 기본적인 유틸리티 비용이 포함됩니다. 2023년에는 유틸리티 비용이 약 90만 달러 증가했습니다 | 지역 유틸리티 공급 업체 |
| 계약 서비스 | 유지 보수, 청소, 보안 등의 서비스 비용이 포함됩니다. 2023년에는 계약 서비스 비용이 약 50만 달러 증가했습니다 | 전문 계약 서비스 회사 |
| 부동산 세금 | 소유하는 부동산에 대한 지방 및 국가 별 부동산 세금이 포함됩니다. 2023년에는 부동산 세금이 약 50만 달러 증가했습니다 | 지방 정부 및 국가 정부 |
| 마케팅 비용 | 임대 촉진 및 기타 마케팅 활동에 대한 비용이 포함됩니다. 2023년에는 마케팅 비용이 약 40만 달러 증가했습니다 | 광고 및 마케팅 업체 |
| 보험료 | 아파트 커뮤니티 보험 및 책임 보험 등이 포함됩니다. 2023년에는 보험료가 약 40만 달러 증가했습니다 | 보험 회사 |
| 인건비 | 직원 급여 및 혜택 등이 포함됩니다. 2023년에는 급여가 약 200만 달러 증가했습니다 | 직원 및 인적 자원 회사 |
| 컴퓨터 소프트웨어 | 관리 및 운영을 위한 소프트웨어 비용이 포함됩니다. 2023년에는 컴퓨터 소프트웨어 비용이 약 90만 달러 증가했습니다 | 소프트웨어 제공 업체 |
| 전문 서비스 비용 | 법무, 회계 및 컨설팅과 같은 전문 서비스 비용이 포함됩니다. 2023년에는 전문 서비스 비용이 약 70만 달러 증가했습니다 | 법무 및 회계, 컨설팅 회사 |
| 감가상각비 | 자산의 감가상각을 반영하는 비용입니다. 2023년에는 동일 주거지 내 건물에서의 감가상각비 감소로 인해 약 280만 달러 감소했습니다 | 해당 사항 없음 |
| 이자 비용 | 부채에 대한 이자 비용이 포함됩니다. 2023년에는 약 550만 달러 증가했습니다 | 금융 기관 |
엘메 커뮤니티는 다양한 비용 항목을 관리하며, 각 항목에 따른 공급 업체와의 협력을 통해 효율적인 운영을 유지하고 있습니다[0][1][2].
제품군
ELME Communities의 주요 제품은 주거용 아파트 커뮤니티로, 이들은 각각 서로 다른 지역에서 다양한 서비스를 제공하여 수익을 창출합니다. 주요 제품 및 그 수익 기여도는 다음과 같습니다:
- 동일 자산 아파트 커뮤니티: 이 제품군은 이미 보유하고 있는 아파트 커뮤니티를 대상으로 하며, 동일 자산군 내에서의 수익 증가가 2023년에는 $9.2M을 기록하며 높은 수익성을 나타냈습니다[0].
- 신규 인수 아파트 커뮤니티: 2022년과 2023년 사이에 인수된 커뮤니티로, 2023년에는 $7.5M의 수익 증가를 기록했습니다. 대표적인 신규 인수 자산으로는 Elme Marietta, Elme Cumberland, Elme Sandy Springs 및 Elme Druid Hills가 있습니다[1].
- 상업용 공간: 워싱턴 DC 메트로 지역에 위치한 상업용 공간으로 약 300,000 평방 피트를 운영하며, 이는 주요 아파트 커뮤니티와는 다른 수익원을 제공합니다[2].
| 주요 제품 | 수익 기여도 | 상세 설명 |
|---|---|---|
| 동일 자산 아파트 | $9.2M | 기존에 보유한 아파트 커뮤니티에서 발생하는 수익로, 임대료 인상 등의 방법으로 수익을 창출[0] |
| 신규 인수 아파트 | $7.5M | 최근 인수된 아파트 커뮤니티에서 발생하는 수익으로, 새로운 시장에 진출하여 수익을 다각화[1] |
| 상업용 공간 | 상세 불명 | 상업용 임대를 통해 얻는 추가 수익원으로, 주로 워싱턴 DC 지역에서 운영[2] |
비슷한 제품을 만드는 주요 경쟁사로는 AvalonBay Communities, Equity Residential, Camden Property Trust 등이 있으며, 이들 기업 또한 주로 중고급 주거용 아파트 커뮤니티를 소유 및 운영하며 안정된 임대료 수익을 창출하는 사업을 영위하고 있습니다.
| 경쟁사 | 지역 | 주요 제품 및 서비스 |
|---|---|---|
| AvalonBay Communities | 전미 주요 대도시지역 | 고급 아파트 단지, 주거용 마켓 임대 |
| Equity Residential | 전미 주요 대도시지역 | 고급 아파트 및 주거용 커뮤니티 |
| Camden Property Trust | 주로 Sunbelt 지역 | 고급 및 중급 아파트 커뮤니티 |
이와 같이, ELME Communities의 주요 제품은 다양한 아파트 커뮤니티로 구성되어 있으며, 각 제품군은 수익성과 투자 다각화 전략을 통해 회사의 재정적 안정을 도모하고 있습니다.
주요 리스크
ELME Communities의 사업에 영향을 줄 수 있는 위험요인으로는 다음이 있습니다: (1) 정부의 헬스 케어 관련 폐쇄 등으로 인한 주택 품질 및 편의 시설 접근성 제공 실패로 인한 부동산 운영 중단 위험, (2) 부동산 개발/재개발 관련 위험에 따른 재무 상태, 영업 결과, 채무상환 능력에 불길한 영향을 줄 수 있는 위험, (3) 기업의 사회적 책임 (ESG) 관련 사항에 따른 사업 제약, 추가 비용 부담, 새로운 위험 노출 등으로 결과에 부정적인 영향을 줄 수 있는 위험 등이 포함됩니다. 또한, 재무 조건, 영업 결과, 현금 흐름, 주가 및 채권 이행 능력 등을 부정적으로 영향을 줄 수 있는 기후 변화 및 기후 변화에 따른 규제에 따른 위험, 사이버 보안 위험에 따른 영업 방해, 재무 상태에 중대한 피해, 자산 불법 도용, 비밀 정보 침해, 비즈니스 관계 파괴 등의 위험이 있을 수 있습니다[0][1][2].
뉴스
재무
ELME Communities의 2023년 재무 성과는 전반적으로 두드러지게 나타납니다. 2023년과 2022년의 순손실은 각각 $52,977,000와 $30,868,000로 71.6% 증가했으며, 이는 주요 사무실 자산의 부동산 손상($41.9 million), 이자 비용 증가($5.5 million), 자산 관리 비용 증가($0.7 million) 때문입니다. 그러나 순영업소득(NOI)과 NAREIT FFO는 각각 $148,081,000와 $77,833,000로 각각 9.4%와 27.9% 증가했습니다[0]. NOI 증가는 같은 매장 소유 아파트에서의 수익 증가($9.2 million), 2022년 엘메 마리에타와 엘메 컴벌랜드, 2023년 엘메 드루이드 힐스 인수에 따른 수익 증가에 기인합니다. 2023년과 2022년의 변환 비용은 각각 $6.3 million와 $9.7 million으로 감소했으며, 이는 회사의 운영 모델 재설계로 인한 효과로 해석할 수 있습니다. 또한, 예치된 부채 소멸 비용 감소($4.9 million)와 감가상각비 감소($2.8 million), 일반 및 관리 비용 감소($2.4 million) 역시 순손실 증가를 다소 상쇄하는 요소로 작용했습니다[1]. ELME Communities는 2023년 애틀란타에 위치한 500 유닛의 아파트 커뮤니티인 엘메 드루이드 힐스를 $108.0 million에 인수하는 등 투자 활동을 지속했으며, 이를 통해 장기적인 운영 혜택을 예상하고 있습니다[2].
대차대조표
Balance Sheet (Consolidated)
| 항목 | 2023년 12월 31일 |
|---|---|
| 자산 | |
| 현금 및 현금성 자산 | $12,335,000 |
| 기타 유동 자산 | $45,820,000 |
| 아파트 커뮤니티 자산 | $2,146,058,000 |
| 상업용 부동산 자산 | $75,422,000 |
| 기타 자산 | $25,280,000 |
| 총 자산 | $2,300,915,000 |
| 부채 및 자본 | |
| 유동부채 | $34,127,000 |
| 장기부채 | $1,214,219,000 |
| 기타 부채 | $30,056,000 |
| 총 부채 | $1,278,402,000 |
| 자본 | $1,022,513,000 |
| 총 부채 및 자본 | $2,300,915,000 |
ELME Communities의 2023년 12월 31일 현재 재무 상태는 전반적으로 안정적이고 균형 잡혀 있습니다. 자산 측면에서 현금 및 현금성 자산은 $12,335,000로 상대적으로 보유한 자산에 비해 적은 편이나, 아파트 커뮤니티 자산이 $2,146,058,000으로 전체 자산의 대다수를 차지하고 있어 부동산 자산을 중심으로 한 투자 전략이 잘 반영되어 있습니다. 부채 부분에서는 유동부채가 $34,127,000로 비교적 낮은 수준을 유지하고 있지만, 장기부채가 $1,214,219,000로 상당히 높습니다. 이는 장기적인 부동산 투자를 위한 자금 조달과 관련이 있으며, 부채 대비 자본 비율을 고려할 때 큰 문제는 아닌 것으로 보입니다. 자본은 $1,022,513,000로 총 자산의 약 절반을 차지하고 있어 부채 비율도 적절하게 관리되고 있습니다. 전반적으로, ELME의 재무 상태는 안정적이며, 주요 자산이 아파트 커뮤니티에 집중되어 있는 만큼 해당 사업에서 수익을 안정적으로 창출하는 것이 중요합니다[0].
손익계산서
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
현금흐름표
업데이트를 통해 추가될 예정입니다.
주요 부채 및 전환사채들
Elme Communities의 2023년 12월 31일 기준 부채 현황은 다음과 같습니다.
| 연도 | 무담보 채무/기한 대출 | 회전 신용 시설 | 총 부채 (천달러) | 평균 이자율 (%) | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | - | - | - | - | |
| 2025 | 125,000 | 157,000 | 282,000 | 5.6 | 2023년 1분기 $125 백만 2023 기한 대출 계약 체결 (SOFR+0.95%) |
| 2026 | - | - | - | - | |
| 2027 | - | - | - | - | |
| 2028 | 50,000 | - | 50,000 | 7.4 | |
| 해지 이후 | 350,000 | - | 350,000 | 4.1 |
이 부채들은 회전 신용 시설, 은행 대출, 무담보 채권 등 다양한 형태로 구성되어 있으며, 2025년에 $282,000 천달러가 만기 예정입니다. 주요 조건으로는 2023년 체결한 $125 백만 대출의 경우 SOFR(10 basis points 가산)+0.95%의 이자를 조건으로 하고 있으며, 만기는 2025년 1월입니다[0].
주가 영향 미치는 요인들
ELME Communities의 주가 변동 원인은 여러 가지가 있습니다. 첫째, 환율 변동. 만약 달러가 강세를 보이면 외국인 투자가 줄어들어 주가가 하락할 수 있습니다. 이는 부정적 영향을 미칠 것입니다. 둘째, 거시경제 상황. 예를 들어, 경기 침체가 발생하면 부동산 시장이 위축되어 임대 수요가 감소하고 주가가 하락할 것입니다. 셋째, 국가 간 갈등. 예를 들어, 미-중 무역 전쟁이 심화되면 글로벌 경제에 부정적 영향을 미쳐 ELME의 주가도 하락할 수 있습니다. 넷째, 경쟁 업체의 증가. 새로운 대형 부동산 개발업체가 시장에 진입하면 ELME의 시장 점유율이 감소해 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 다섯째, 시장 및 트렌드 변화. 예를 들어, 원격 근무가 활성화되면 도심 아파트의 수요가 줄어들어 ELME의 수익성이 악화될 수 있습니다. 그러나 반대로, Sunbelt 지역으로의 인구 이동이 가속화된다면 해당 지역에 중심을 두고 있는 ELME는 긍정적인 주가 상승을 경험할 수 있습니다. 여섯째, 금리 변화. 금리가 상승하면 차입 비용이 증가해 재무 구조가 악화될 가능성이 있으며, 이는 주가에 부정적 영향을 미칠 것입니다[0][1].
주가 급등/급락 히스토리
회사 주요 이슈들
회사의 미래 전망
Elme Communities의 미래는 여러 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 우선, 워싱턴 DC 및 애틀랜타 메트로 지역의 아파트 커뮤니티 소유를 통해 성장 가능성이 높습니다. 이들 지역은 경제적 안정성이 높고, 특히 워싱턴 DC 지역은 정부 관련 일자리 덕분에 경기후퇴에 강한 면모를 보입니다. 애틀랜타 지역은 지속적인 인구 유입과 산업 다변화로 인한 직업 창출과 임금 상승이 기대되며, 이는 중간 가격대의 주거 수요를 지속적으로 증가시킬 수 있습니다[0][1]. 하지만 부동산 시장의 불균형, 예를 들어 공급 과잉과 수요 감소가 발생할 경우 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 또한 금리 변동이 부동산 담보 대출 비용에 영향을 미쳐 재무 구조에 압박을 가할 수 있습니다. 한편, 주택 소유 비용이 높아지고 임대 수요가 지속될 경우, 중간 가격대의 양질의 임대 옵션을 제공하는 엘메 커뮤니티즈의 매출 증대가 예상됩니다. 따라서 거시경제 요인과 지역 경제 특성, 금리 및 임대 수요 변화 등이 회사의 성장 또는 축소에 주요한 영향을 미칠 수 있습니다[2][3].