아메리칸 홈즈 포 렌트 (American Homes 4 Rent, AMH)

회사 소개

American Homes 4 Rent(이하 AMH)는 2012년 10월 19일에 설립된 미국의 부동산 투자 신탁(REIT)으로, 주로 단독 주택을 임대 재산으로 취득, 개발, 리모델링, 임대 및 관리하는 사업을 수행한다. AMH는 전국적으로 59,332채의 단독 주택을 보유하고 있으며, 이들 주택에서 발생하는 임대 수익이 주요 수익원이 된다. AMH는 입주자와의 임대 계약을 통해 발생하는 임대료, 수수료 및 공과금 회수 관련 수수료 등으로 수익을 창출하고 있으며, 평균 월 임대료는 약 2,065달러에 달한다. AMH는 मुख्य으로 세 가지 전략을 통해 성장하고 있는데, 첫째로 ’임대용 건설’을 목표로 한 내부 개발 프로그램인 AMH Development를 운영하고 있으며, 이를 통해 임대 중심의 주택을 신축하고 있다. 둘째, 수익성을 높이기 위해 체계적인 부동산 인수 및 리모델링 프로세스를 구축하여 매력적인 지역의 주택을 대상으로 재산을 추가하고 있다. 셋째, 단독 주택 관리 분야에서의 전문성을 바탕으로 표준화된 서비스와 관리를 통해 운영 효율성을 높이고 있으며, 자사의 property management 플랫폼을 통해 비용을 절감하고 브랜드 일관성을 유지하고 있다. 또한, AMH는 투자자에게 매력적인 수익을 제공하기 위해 배당금과 자본 이득을 추구하고 있으며, 미국 내 다양한 시장에서 안정적인 주택 수요를 기반으로 장기적인 자산 가치를 상승시키고 있다.

주요 고객

AMH의 고객들은 주로 단독 주택 임대를 선호하는 다양한 인구층으로 구성되어 있다. 첫 번째 고객 세그먼트는 젊은 전문가들로, 이들은 직업적 혹은 개인적 이유로 도시 간 이동이 잦아 고정 자산 구매보다는 임대를 선호한다. 이들은 AMH가 제공하는 현대적인 편의 시설과 안전한 커뮤니티 환경을 중요시하며, 라이프스타일에 맞춰 유연한 거주 선택을 할 수 있다는 점에서 AMH의 서비스를 선택하게 된다. 두 번째 세그먼트는 가족 단위의 중산층 소득층으로, 이들은 넓은 공간과 프라이버시를 제공하는 단독 주택임을 선호하고 학교 및 주요 시설 접근성이 좋은 지역에 위치한 주택에 관심이 많다. 이들이 AMH의 주택을 선택하는 이유는 안정적인 주거 환경과 높은 관리 수준 덕분에 자녀 교육 등을 위한 장기 거주에 적합하다고 판단하기 때문이다. 세 번째로는 은퇴를 앞둔 혹은 은퇴한 고령층으로, 이들은 소득이 고정되어 있고 유지 보수의 부담이 적은 삶의 방식을 추구한다. AMH의 상세한 운영 및 유지 관리 서비스는 이들 고객층이 별도의 관리 비용 없이 안전하고 편리하게 거주할 수 있는 매력적인 선택지가 된다. 이러한 고객 세그먼트들은 모두 다양한 요구와 선호를 가지고 있지만, 임대 주택의 높은 품질과 효율적인 관리 서비스, 그리고 우수한 입지 등을 이유로 AMH의 서비스를 지속적으로 이용한다.

회사의 비용구조

AMH는 운영 비용 구조 측면에서 다음과 같은 주요 비용 세그먼트를 가지고 있다. 첫째, 부동산 운영 비용은 단독 주택 유지 및 관리에 소요되는 비용으로, 이에는 수리 및 전반적인 시설 관리가 포함된다. 둘째, 감가상각 및 상각 비용은 자산의 가치 감소에 따른 비용으로, AMH의 종합적인 자산 관리에서 발생한다. 셋째, 직원 보상 및 복리후생 비용은 인력 관리 및 직원들에게 제공되는 혜택에 소요되는 비용으로, 이는 AMH가 수행하는 서비스 품질을 유지하는 데 필수적이다. 이러한 비용 세그먼트를 제공하는 주요 공급업체로는 주택 시설 관리와 수리 서비스를 전문으로 하는 현지 계약업체들이 포함되며, AMH는 이들 업체와 긴밀한 파트너십을 맺고 운영 효율성을 극대화하고 있다. 이를 통해 AMH는 체계적이고 효과적인 비용 관리를 통해 고객에게 최상의 서비스를 제공하고 있다.

제품군

AMH의 주요 제품은 주로 단독 주택 임대에 집중되어 있으며, 이는 회사의 주요 수익원이다. 이들은 크게 자체 개발한 임대용 주택, 인수한 기존 주택, 그리고 리모델링을 통해 가치 상승을 노리는 부동산으로 나눌 수 있다. 우선, 자체 개발한 임대용 주택은 주택 설계부터 건설, 최종 임대까지의 전 과정을 관리하여 수익성을 극대화한다는 특징이 있다. 또한, 인수한 기존 주택은 리모델링을 통해 임차인의 요구를 반영하여 가치를 상승시키고, 장기적인 임대 계약을 통해 안정적인 수익을 창출한다. 마지막으로, 리모델링을 통한 가치 상승 모델은 전략적으로 위치한 주택을 선택하여 신속한 리모델링 후 시장에 재투입함으로써 빠른 수익 회수를 목표로 한다. 이러한 제품군은 AMH의 수익 구조에 크게 기여하며, 다양한 고객층의 니즈에 적절히 대응하고 있다.

AMH와 유사한 제품을 제공하는 다른 미국 상장 기업 및 그들의 경쟁사는 다음 표에서 볼 수 있다:

기업 이름	주요 제품	주요 특징
Invitation Homes	단독 주택 임대	전국적으로 82,000채 이상의 주택 보유
Tricon Residential	단독 주택 및 고급 아파트 임대	북미 전역에서 주거 부동산 임대 서비스 제공
Colony Starwood Homes	단독 주택 임대	미국 전역에서 약 3만 채의 임대 주택 보유

이들은 모두 AMH와 마찬가지로 부동산 임대 시장 내에서 경쟁력을 갖추고 있으며, 특정 지역을 중심으로 다양한 전략을 통해 시장 점유율을 확대하고 있다.

주요 리스크

AMH의 비즈니스에는 여러 가지 특수한 위험이 존재하며, 특히 그들이 집중하는 단독 주택 임대 모델에 특징적인 요소가 있다. 첫째, 대량 포트폴리오를 인수할 경우, 이들 주택이 AMH의 투자 기준에 맞지 않아 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있다. 이런 경우, 매각하지 않으면 운영 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 대부분의 임대 계약이 1년 단위로 이루어져 있어, 임대료 조정이 쉽지 않아 광범위한 임대 시장 변화에 대한 노출이 높다. 시장 임대료가 하락할 경우 즉각적인 수익 감소로 이어질 수 있으며, 이로 인해 잦은 이사로 발생하는 비용 증가도 우려된다. 셋째, AMH는 단독 주택 관리의 특성상 자연 재해나 기후 변화의 영향을 받을 위험이 높다. 주요 시장에 위치한 주택들은 허리케인이나 홍수와 같은 극단적인 기상 현상으로 인해 지역 경제는 물론, 자산 가치에도 큰 타격을 줄 수 있다. 넷째, HOA(주택 소유자 협회) 규정에 따라 임대한 주택이 과도한 수리나 관리 비용을 초래할 수 있으며, 이는 장기적으로 실적에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 마지막으로, 기술 의존이 증가함에 따라 정보 시스템의 중단이나 사이버 공격으로 인해 비즈니스 운영이 심각하게 타격받을 위험이 크다.

재무

손익계산서

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
매출액	1303.9	1490.5	1623.6
매출원가	587.1	664.8	722.8
매출총이익	716.8	825.7	900.8
영업비용	429.3	494.6	531.2
영업이익	287.5	331.2	369.6
영업외수익	77.0	21.1	-62.5
세전 순이익	210.6	310.0	432.1
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	189.1	273.1	380.2

대차대조표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	48.2	69.2	59.4
매출채권, 순액	41.6	47.8	42.8
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	268.7	268.1	265.7
유형자산, 순액	17.3	19.1	16.6
비유동자산 총계	10693.7	11907.0	12422.5
자산 총계	10962.4	12175.1	12688.2
매입채무	1.1	5.7	36.1
단기차입금	350.0	130.0	90.0
유동부채 총계	643.6	497.3	506.4
장기차입금	3549.2	4406.8	4389.9
비유동부채 총계	3580.4	4503.1	4528.9
부채 총계	4224.0	5000.4	5035.3
자본금 및 추가 납입 자본	6496.3	6935.4	7361.5
이익잉여금	-438.7	-440.8	-394.9
자본 총계	6738.4	7174.7	7652.9
부채 및 자본 총계	10962.4	12175.1	12688.2

현금흐름표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
당기순이익	210.6	310.0	432.1
감가상각비 및 무형자산상각비	372.8	426.5	456.6
비현금 운전자본 변동	36.5	23.8	20.1
영업활동으로 인한 현금흐름	595.2	665.5	738.7
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-1733.5	-1425.5	-692.6
배당금 지급	-184.2	-269.6	-333.4
차입금 변동	1087.2	656.8	-40.0
재무활동으로 인한 현금흐름	1065.0	786.2	-42.2
현금 순변동	-73.3	26.2	3.9

주가 영향 미치는 요인들

AMH의 주가 변동 요인은 여러 가지로 나눌 수 있다. 첫째, 환율 변동은 AMH의 주요 수익원인 임대 수익의 달러 환산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 가령, 미국 달러가 강세를 보이는 경우 외국인 투자자들이 자국 통화로 투자시 수익성이 저하되어 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 둘째, 거시 경제 상태는 부동산 시장의 공급과 수요에 영향을 미치며, 낮은 금리가 지속될 경우 대출 비용 감소로 인해 부동산 구매가 늘고, 이에 따라 임대 시장의 경쟁이 감소하면서 AMH 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 셋째, 국가 간 갈등, 예를 들어 미-중 무역 전쟁은 글로벌 경제의 불확실성을 증가시켜 대외 경제 교류에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 필연적으로 미국 내 경제 전반에 영향을 주어 AMH의 신규 주택 건설 및 구매 계획에 차질을 줄 가능성이 있어 주가에 부정적이다. 넷째, 경쟁사의 상승은 AMH의 시장 점유율을 감소시킬 수 있다. 특히 동종 업계, 예를 들어 온라인 부동산 플랫폼의 출현 및 확대는 전통적인 임대 부동산 회사들에게 새로운 경쟁 압력을 제공할 수 있으며, 이는 AMH의 주가에 부정적인 영향을 줄 것이다. 마지막으로, 시장의 트렌드 변화는 소비자 선호도의 변화를 의미할 수 있으며, 단독 주택보다는 아파트나 공동 주택의 인기가 상승한다면 AMH가 보유한 자산에 대한 수요가 감소하여 주가에 부정적인 요소로 작용할 수 있다. 이러한 다양한 시나리오들에서 각 상황이 AMH의 주가에 어떤 방향으로 영향을 미칠지 이해하는 것이 중요하다.

회사의 미래 전망

AMH의 미래 전망은 여러 요인에 따라 달라질 수 있다. 인구 증가와 도시화는 주택 임대 수요를 지속적으로 증가시켜 AMH의 사업 확장에 긍정적으로 작용할 수 있다. 특히 젊은 세대가 재정적인 이유로 자가 구매보다는 임대를 선호하고, 원격 근무의 증가로 인해 주택 위치의 중요성이 재조명되면서 AMH와 같은 임대 중심 기업에 유리한 환경이 조성될 수 있다. 그러나 주택시장 과열로 인한 주택 가격 상승은 신규 주택 구매 비용을 높이고, 이는 대출 금리 상승과 맞물려 AMH의 비용 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 정부의 정책 변화, 예를 들어 임대 시장에 대한 규제 강화는 AMH의 경영 전략과 수익성에 영향을 줄 수 있다. 기술 발전에 따라 스마트 홈 기술을 활용한 임대 서비스 개선이 경쟁업체 대비 장점을 줄 수 있지만, 이러한 기술 도입 및 유지 비용은 부담으로 작용할 가능성도 있다. 마지막으로, 글로벌 경제의 불안정성은 투자자들의 투자 심리를 위축시켜 자본 조달 비용을 증가시키고, 이에 따라 AMH의 사업 확장 능력이 제한될 수 있다. 이러한 다방면적인 요소들이 AMH의 비즈니스 성장 또는 축소에 영향을 미칠 가능성이 있다.