메달리스트 다이버시파이드 리츠 (Medalist Diversified REIT, Inc., MDRR)

회사 소개

MDRR, 즉 Medalist Diversified REIT, Inc.는 주로 미국 남동부에 위치한 상업용 부동산, 다가구 주거용 부동산, 제한 서비스 호텔을 인수하고 재편성하며 리노베이션하고 임대 및 관리하는 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이 회사는 특히 버지니아, 노스캐롤라이나, 사우스캐롤라이나, 조지아, 플로리다, 앨라배마와 같은 이차 및 삼차 시장에서 부동산 투자를 집중적으로 시행하며, 수익을 얻기 위해 주로 상업용 및 리테일 공간에서 임대료를 통해 수익을 창출합니다. MDRR는 다양한 부동산 관련 투자, 예를 들어 실제 자산 소유권이 있는 기업의 지분에 대한 투자 및 공동 투자와 같은 간접적인 부동산 투자도 검토할 수 있으며, 이러한 투자는 회사의 주된 관심사는 아니지만 자율적으로 진행할 수 있습니다. 회사는 지역 시장에 대한 깊은 이해와 산업 관계를 기반으로 가치 높은 자산을 발굴하고, 이를 통해 주주에게 가치를 창출하는 것을 주요 목표로 하고 있으며, 최근에는 기존 포트폴리오에서 단독 임차인 순 리스 자산을 창출하거나 외부에서 이러한 자산을 획득하는 방안을 모색하고 있습니다. 2023년 12월 31일 기준으로 MDRR은 총 8개의 투자 자산을 보유하고 있으며, 주요 수익은 소매 센터와 플렉스 센터에서 발생하였습니다. 2023년에는 전체 수익이 약 1,027만 달러로, 주로 리테일 자산에서의 임대 수익에서 발생하였고, 호텔 자산의 수익은 감소하였습니다. MDRR은 2017년부터 REIT로서의 세금 처리를 실시하고 있으며, 이를 통해 연간 100%의 과세 소득을 주주에게 배당할 의무가 있습니다.

주요 고객

MDRR의 주요 고객은 상업용 및 주거용 공간을 필요로 하는 다양한 기업 및 개인으로 구성되어 있습니다. 첫 번째 고객 세그먼트는 리테일 및 상업용 부동산을 임대하는 회사들입니다. 이들은 쇼핑센터, 플렉스 센터 등에서 비즈니스를 운영하기 위해 공간을 필요로 하며, 안정적이고 접근성이 좋은 위치를 제공받기 위해 임대를 합니다. 두 번째 세그먼트는 제한 서비스 호텔의 서비스 이용을 원하는 여행객들입니다. 이들은 출장 또는 여행 중 합리적인 가격대에서 숙박을 원하는 고객들로, MDRR의 호텔 자산을 이용하여 안락한 숙박을 경험할 수 있습니다. 세 번째로, 다가구 주거용 부동산에 거주하는 개인 및 가정이 있습니다. 이들은 안전하고 편리한 주거 환경을 찾는 사람들로, 장기 거주를 목적으로 안정적이고 지속적인 주거 공간을 임대합니다. MDRR의 고객들은 상당히 다양한데, 그들은 모두 안정성과 신뢰성을 중요시하며, 각종 부동산 자산에 대해 질 높은 관리와 유지보수를 제공받기를 원합니다. 특히, 미국 남동부의 특정 시장에 주력하는 MDRR은 해당 지역의 경제적, 인구통계적 특성을 잘 이해하고 있는 만큼, 그 지역의 필요와 수요에 맞춤화된 서비스를 제공할 수 있습니다 .

회사의 비용구조

비용 항목	상세 설명	제공업체
부동산 운영 및 유지보수 비용	MDRR는 소유한 부동산 자산의 유지보수, 관리, 운영을 위해 상당한 비용을 지출합니다. 이러한 비용에는 공공요금, 청소 및 보안 서비스, 소모품 등이 포함됩니다.	로컬 유지보수 서비스 제공업체
에너지 소비 및 비용	상업용 건물 및 호텔의 에너지 사용에 따른 전기 및 가스 비용이 주류를 이룹니다. 이러한 에너지 비용은 계절적 요인과 시장 가격 변동에 영향을 받을 수 있습니다.	로컬 에너지 유통업체
임대료 및 부동산세	소유하고 있는 부동산에 대한 임대료 및 부동산세 납부가 지속적으로 발생합니다.	정부 기관 및 로컬 부동산업체
금융 비용	부동산 구매 및 운영 자금을 조달하기 위한 대출 이자 비용이 있습니다.	금융 기관 및 은행
전문 서비스 비용	법률, 회계, 감정평가 등 여러 가지 전문 서비스 비용이 포함됩니다.	로컬 및 국제 법률 및 회계 Firm

Medalist Diversified REIT, Inc.는 상업용 부동산을 소유 및 관리하며, 이러한 부동산 운영에 필요한 비용을 많은 외부 업체와의 계약을 통해 처리합니다. 주요 비용 항목으로는 부동산 유지보수 비용, 에너지 비용, 임대료 및 부동산세, 금융 비용, 그리고 법률 및 회계 서비스 비용 등이 있으며, 이러한 비용은 각기 다른 외부 제공업체와의 협력을 통해 충당됩니다.

제품군

MDRR, 즉 Medalist Diversified REIT, Inc.는 다양한 유형의 상업용 부동산을 중점적으로 투자하여 수익을 창출하는 회사입니다. MDRR의 주요 제품은 쇼핑센터, 플렉스 센터, 다가구 주거용 부동산, 및 제한 서비스 호텔로 구성됩니다. 이 자산들은 주로 임대 활동을 통해 수익을 제공합니다. 특히 쇼핑센터와 플렉스 센터가 주요 수익원이 되며, 이들은 각각 다양한 상업 고객과 임대 계약을 체결하여 임대료 수익을 얻습니다. 2023년 기준, MDRR는 전체 수익 중 상당 부분을 소매 센터와 플렉스 센터로부터 생성하였습니다.

MDRR의 주된 수익 구조는 다음과 같이 요약됩니다:

제품	수익 비중(2023년)	설명
쇼핑센터	상당 부분	광범위한 리테일 임차인을 유치하여 지속적인 임대 수익 창출
플렉스 센터	상당 부분	유연한 사용이 가능한 상업 공간을 제공하며 다양한 사업체와 계약

MDRR와 유사한 부동산 투자 신탁(REIT)회사로는 Simon Property Group, Regency Centers, Public Storage 등이 있습니다. 이들은 각자 고유한 시장 영역과 자산 타입을 따라 사업을 운영하며, 공통적으로 상업용 부동산을 통해 수익을 창출합니다.

경쟁사	주요 사업 형태
Simon Property Group	대형 쇼핑몰 및 몰 임대
Regency Centers	지역 쇼핑센터
Public Storage	보관 창고 임대

이와 같은 structuring을 통해 MDRR는 자신의 시장에서 경쟁하기 위해 상업용 및 주거용 부동산 부문의 수익 모델을 지속적으로 강화하고 있습니다.

주요 리스크

MDRR의 사업에 관련된 특정한 위험 요소는 다음과 같다. 첫째, MDRR의 투자 자산 대부분이 미국 남동부 지역에 위치해 있어 해당 지역 경제의 불황이나 부동산 시장의 변동성에 민감하다. 이러한 지역적 집중은 사회적, 경제적 위기가 발생할 경우 자산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 둘째, 환경 법규에 대한 준수 문제가 발생할 경우, MDRR은 자신이 소유한 건물에서 유해 물질과 관련된 법적 책임을 맡아야 할 수 있다. 이는 불시의 환경 검사나 안전 문제로 이어져 추가적인 비용 발생과 함께 수익성에 영향을 줄 수 있다. 셋째, MDRR는 전체적으로 정규 직원이 없고 외부의 관리 회사를 통해 운영되므로 인력 관리 및 의사소통의 비효율성 문제를 가지고 있다. 이러한 구조는 중요한 경영상의 결정이 지연되거나 관리의 일관성이 저해될 수 있는 위험을 내포하고 있다. 넷째, 기존 부동산 가치 평가에 있어 실질적인 변화가 발생할 경우, 자산의 감가상각이나 불법 정화 비용, 뉴스 및 이미지와 같은 비재무적 요인들이 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 마지막으로, 대출의 이자율 변동이 MDRR의 재정적 의무에 영향을 미칠 수 있으며, 특히 고정 금리가 아닌 가변 금리 대출이 증가할 경우 유리한 조건을 유지하지 못하는 위험이 있다.

재무

MDRR의 2023년 재무 성과를 보면, 회사의 총 수익은 1,027만 달러로 전년 대비 약 81만 8,499 달러 감소한 모습을 보였다. 이는 Clemson Best Western Property의 매각과 플렉스 센터의 수익 감소에 주로 기인하며, 반면 리테일 센터의 신규 임대 활동 및 Salisbury Marketplace 자산의 인수로 인한 수익 증가가 이를 일부 상쇄하였다. 2023년에는 운영 손실이 997,164달러에 달했으나 이는 전년 대비 416,462달러 감소한 수치로, 이는 투자 자산 운영 수익 증가 및 법률, 회계, 기타 전문 수수료 감소 등의 요인에 의한 것이다. 순손실은 2023년에 4,573,354달러로, 이는 2022년에 4,732,214달러였던 것에 비해 감소하였다. 이러한 순손실의 감소는 비현금성 감가상각 및 자산 손상 처리의 영향을 받았으며, 이러한 요소는 FFO(Funds from Operations)의 산출에서 제외된다. 현금 흐름 면에서 운영 활동에 의한 현금 창출은 10만 4,013달러로, 이는 전년도 119만 4,626달러에서 크게 감소했다. 이는 주로 경영 구조 조정 비용으로 인해 발생한 것으로 보인다. 한편, 2023년 미사용 현금은 223만 4,603달러였으며, 이는 자본 지출과 같은 여러 재정적 필요를 충족시키기 위한 사용 가능 자원을 제공하고 있다.

대차대조표

MDRR의 2023년 12월 31일 기준 재무 상태표는 제공된 텍스트에서 직접 찾을 수 없습니다. 앞서 제공된 내용을 이용하여, MDRR의 재산과 부채에 대한 정보를 재구성할 수 있지만, 구체적인 숫자는 사용할 수 없습니다. MDRR는 주로 리테일 센터와 플렉스 센터 자산을 통해 수익을 창출하고, 이 자산들은 회사 자산에서 핵심적인 부분을 차지합니다. MDRR의 총 수익은 리테일 센터의 새로운 임대 활동과 Salisbury Marketplace 자산의 인수로 인해 증가했으며, 이러한 수익의 증가는 자산 배분의 적절성을 나타낼 수 있습니다 . 부채 측면에서는, MDRR이 광범위한 모기지 기반의 자금 조달 메커니즘을 사용하고 있다는 점이 주목됩니다. 회사의 부채는 주로 부동산 자산 인수를 위한 모기지 형태로 이루어져 있으며, 높은 금리의 재설정은 몇몇 부채 항목에서의 비용 증가로 이어졌습니다 . MDRR의 주요 부채 항목들 중 일부는 장기적인 것으로, 이는 회사가 자산을 장기적으로 유지하고 운영할 수 있는 안정성을 나타냅니다. 해노버 스퀘어 쇼핑센터와 같은 자산은 판매가 계획되어 있어, 이는 재무 상태의 조정을 위한 내부적인 전략으로 작용할 수 있습니다. 자산의 배분이 주로 리테일 및 플렉스 센터에 집중되어 있으며, 이는 회사의 지속적인 수익 창출 가능성을 높이는 구조로 보입니다.

손익계산서

업데이트를 통해 추가될 예정입니다.

현금흐름표

항목	2023년 12월 31일 기준	2022년 12월 31일 기준
영업활동 현금흐름	$104,013	$1,194,626
투자활동 현금흐름	($1,483,117)	($9,319,181)
금융활동 현금흐름	($474,144)	$6,403,431
현금 및 제한된 현금 총액	$3,809,605	$5,662,853

MDRR의 2023년 현금흐름은 영업활동으로부터의 현금 흡수가 상당히 감소했으며, 투자활동에서도 전년보다 적은 현금을 사용하였다. 이는 리노베이션 및 재편성으로 인해 주요 투자활동을 줄였기 때문으로 보인다. 그러나 금융활동에서는 현금 사용이 증가했다. 이는 주로 더 높은 부채 상환 비용과 제한된 배당 및 배급 지급 때문이었다. 비슷한 부동산 투자 신탁(REIT)들과 비교할 때, 평소 영업활동 현금흐름은 임대 수익에 크게 의존하며, 투자활동은 보통 자산 취득과 관련된 도구로 활용된다. MDRR은 특히 리테일과 플렉스 센터 부동산에서의 임대료를 주수익원으로 삼고 있어, 이러한 유형의 REIT들이 기록하는 긍정적인 현금흐름 성장은 MDRR의 성장 가능성을 시사한다. 그럼에도 불구하고, 운영비용과 금융활동에서의 지속적인 자본 조달 및 부채 관리가 재정 건전성 유지에 매우 중요하다.

주요 부채 및 전환사채들

MDRR는 여러 종류의 부채 및 대출을 보유하고 있으며, 이들의 조건 및 이자율을 아래 표로 정리할 수 있습니다.

대출명	원금 금액 (백만 달러)	이자율	만기일	주요 조건
Mizrahi 2023 Loan	$50	7.15%	2031년 10월	EBITDA 대비 금융 부채 비율 6.0 이하 유지, 자본 7.5억 달러 이상 유지 등
Hapoalim 2023 Loan	$100	-	2033년	EBITDA 대비 금융 부채 비율 6.0 이하 유지, 자본 7.5억 달러 이상 유지 등

위 두 대출은 각각 미즈라히 테파호트 은행과 하포알림 은행과 체결된 것으로, 반기별로 원금을 특정 금액씩 상환해야 하며, 다양한 긍정적 및 부정적 조항들을 포함하고 있습니다. 특히, 기업이 유지해야 할 특정 비율 및 최소 자본 조건들을 규정하고 있으며, 이러한 부채 조약들을 준수해야 합니다.

주가 영향 미치는 요인들

MDRR의 주가 변동은 여러 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 먼저, 환율 변동은 중요합니다. 예를 들어, 달러가 다른 주요 통화 대비 강세를 보이면, 해외 투자자들에게는 미국 부동산 자산의 상대 비용이 증가하여 투자 매력이 감소할 수 있습니다. 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 반면, 미국 경제가 호조를 보이고 GDP 성장률이 상승하게 되면, 부동산 수요가 증가하며 MDRR의 자산 가치가 상승할 수 있습니다. 이 경우 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 미중 무역 전쟁과 같은 국제적 갈등은 투자의 불확실성을 초래할 수 있는데, 이는 부동산 시장에도 악영향을 미칠 수 있으며, 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 경쟁사의 부상도 주가에 영향을 미칠 수 있습니다. 새로운 경쟁 회사가 더 나은 조건의 부동산 임대 서비스를 제공하면 MDRR의 점유율이 감소하여 주가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 마지막으로, 시장 트렌드가 변화하여 친환경 또는 스마트 리빙 시설에 대한 수요가 증가하는 경우, MDRR이 이러한 변화에 빠르게 대응하여 포트폴리오를 적절하게 조정할 수 있다면 이는 주가에 긍정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 MDRR의 주가에 상승 또는 하락의 요인으로 작용할 수 있습니다.

회사의 미래 전망

MDRR의 미래 전망은 여러 요인에 의해 좌우될 수 있다. 도시 개발 및 인구 증가에 따른 부동산 시장 성장 가능성은 회사의 주요 동력이 될 수 있으며, 특히 남동부 지역의 인구 증가와 경제 활성화가 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 또한, 회사가 보유한 자산 포트폴리오의 다양성은 시장 불확실성에 대한 저항력을 높여줄 수 있으며, 안정적인 수익 창출을 가능하게 한다. 반면, 경제 불황 시기에는 임차인의 감소와 임대료 하락이 수익성에 영향을 미칠 수 있다. 또한, 금리 인상으로 인해 차입 비용이 상승하면 부동산 신규 투자와 기존 자산의 재융자에 어려움을 겪을 수 있다. 한편, 기술 발전과 소비자 선호도의 변화는 부동산 시장의 판도를 바꿀 수 있으며, 이는 MDRR의 전략적인 대응 능력에 따라 성장 또는 축소의 기회로 작용할 수 있다. 환경 규제 강화와 기후 변화에 대한 대응 필요성도 기업 운영에 새로운 도전 과제를 제시할 수 있다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 MDRR의 사업 성장이 지속될지, 아니면 새로운 도전에 직면할지를 결정 지을 것이다.