리테일 오퍼튜니티 인베스트먼트 (RETAIL OPPORTUNITY INVESTMENTS CORP, ROIC)

회사 소개

Retail Opportunity Investments Corp.(ROIC)은 2009년 10월에 설립된 자기 관리형 부동산 투자 신탁(REIT)으로서, 미국 서부의 필수 소비재 중심의 지역 쇼핑 센터의 인수, 소유 및 관리를 전문으로 한다. ROIC의 포트폴리오는 2023년 12월 31일 기준으로 약 1,070만 평방피트(약 99만 제곱미터)의 임대 가능한 면적을 가진 95개의 자산(소매 94개, 사무실 1개)으로 구성되어 있으며, 이중 대부분은 슈퍼마켓과 약국에 의해 지배된다. ROIC의 비즈니스 모델은 부동산 운영 파트너십을 통해 이루어지며, 자산의 대부분은 이 운영 파트너십이 보유하고 있다. 회사는 밀집된 인구와 높은 진입 장벽을 가진 시장에서 안정적인 현금 흐름을 제공하는 필수 소비재 중심의 쇼핑 센터를 인수하여 수익을 창출하며, 임대 공간의 재임대 및 임대 구성 개선을 통해 자산 가치를 높이는 전략을 취한다. ROIC는 자본을 조달하기 위해 주식 발행이나 차입을 통해 운영하며, 배당금 지불을 위한 재원은 주로 운영 파트너십으로부터의 배당금에서 나온다. 이 회사는 또한 세금 효율성을 유지하기 위해 최소 90% 이상의 세전 소득을 배당금으로 지급해야 하며, 이를 통해 주주의 지속 가능한 장기 성장을 도모한다.

주요 고객

ROIC의 고객 페르소나는 크게 세 가지 주요 세그먼트로 나눌 수 있다. 첫째, 슈퍼마켓과 약국과 같은 ‘앵커 테넌트’로 알려진 대형 소매업체가 주요 고객이다. 이들은 ROIC가 소유한 쇼핑 센터의 중심적인 위치에 입주하여 높은 고객 유동성을 기대할 수 있으며, 안정적인 매출 흐름을 위해 장기 임대를 선택하는 경향이 있다. 둘째, ’오프라인 전문 소매업체’ 부문으로, 이들은 패션, 가구, 전자제품 등 특정 상품군에 집중하는 중소규모의 소매업체들이다. 이러한 고객들은 특정 소비자 그룹을 타겟으로 하며, 이들이 ROIC의 쇼핑 센터를 선택하는 이유는 적절한 위치와 충분한 주차 공간, 그리고 높은 고객 유입 가능성 때문이다. 셋째, ’서비스 기반 사업체 및 레스토랑’으로, 이들은 고객들이 쇼핑 및 외식을 동시에 할 수 있는 환경을 제공하고자 ROIC의 임대 공간을 활용한다. 이들은 주말 및 저녁 시간대의 높은 고객 방문을 통해 수익을 극대화할 수 있는 기회를 선호하며, 위치의 편의성이 중요한 선택 요소이다. 각 세그먼트의 고객은 ROIC가 제공하는 우수한 입지 조건과 지속적인 쇼핑 센터 관리, 고객 친화적 환경 등이 주요 선택 이유가 된다.

회사의 비용구조

ROIC의 주요 비용 항목은 다음과 같이 정리할 수 있다. 첫째, 자연 자원으로는 전기와 물 사용이 있으며, 이는 쇼핑 센터 운영에 필수적이다. 둘째, 에너지 소비 부분에서는 상업 시설 운영에 필요한 조명 및 난방, 냉방 시스템 운영 비용이 포함된다. 셋째, 필수 부품으로는 건물 유지 보수 및 시설 관리를 위한 장비 및 자재 조달 비용이 있다. 넷째, 상당한 계산 능력이나 클라우드 사용의 경우, 현재로서는 직접 관련된 비용 항목은 명시되지 않았으나, 이는 임대 회사나 관리 회사에 외주로 맡길 수 있다. 이외에도, 세부적인 인수 및 통합 비용, 인력 비용 등의 운영 비용이 발생한다. 이러한 비용은 주로 자산을 임대받거나 관리하는 파트너십을 통해 발생하며, 필요한 경우 아래의 비용을 충당하기 위한 자원으로 활용된다. 이러한 자원을 제공하는 회사들로는 특정 언급된 기업이 disclosures에서 확인되지 않았으나, 보통은 현지의 부동산 관리 및 유지보수 업체 또는 관련 설비 제공 회사들이 포함될 수 있다.

제품군

Retail Opportunity Investments Corp.(ROIC)의 주요 제품은 필수 소비재 중심의 지역 쇼핑 센터이며, 이는 해당 기업의 주요 수익원이다. 이들 쇼핑 센터는 주로 슈퍼마켓과 약국에 의해 앵커되어 있으며 이는 안정적인 임차인과 높은 고객 유동성을 보장함으로써, 회사의 지속적인 수익 흐름을 유도한다. ROIC의 수익은 이러한 쇼핑 센터의 임대 수입에서 대부분 발생하며, 임대 재계약 및 새로운 임대 환경 개선 등을 통해 추가적인 부가 가치를 창출하기도 한다. 기본적으로 ROIC의 사업 모델은 부동산 운영 파트너십을 통해 이루어지며, 이러한 파트너십을 통해 조성된 자산으로 인한 현금 흐름이 회사의 주요 수입원이 된다.

주요 상품	설명	수익 기여도
필수 소비재 중심의 지역 쇼핑 센터	슈퍼마켓 및 약국을 앵커 테넌트로 보유한 쇼핑 센터	주 수익원

이와 유사한 사업을 영위하는 경쟁 기업으로는 Kimco Realty Corporation, Federal Realty Investment Trust 등이 있다. 이들은 모두 주택용 및 상업용 부동산에 투자하는 REIT 형식의 회사들로, 특히 지역 기반의 소매 쇼핑 센터에 초점을 맞추고 있어 ROIC와 비슷한 소비자 시장을 대상으로 한다.

경쟁사	설명
Kimco Realty Corporation	지역 소매 쇼핑 센터 포트폴리오 관리
Federal Realty Investment Trust	커뮤니티 중심의 쇼핑 센터 및 생활 중심 커뮤니티 개발

이러한 경쟁 기업들은 ROIC와 유사한 모델을 통해 소매 부동산 시장에서 영향을 미치며 각각의 지역에 따라 다양한 소비자 기반을 겨냥한다.

주요 리스크

ROIC의 비즈니스에 따른 특정 위험 요소는 여러 가지가 있을 수 있으며, 이에 대해 구체적으로 설명할 수 있다. 첫째, ROIC의 쇼핑 센터는 필수 소비재 중심으로 구성되어 있으나, 만약 주요 임차인인 슈퍼마켓이나 약국이 파산하거나 사업을 중단하게 될 경우, ROIC의 수익에 큰 영향을 미칠 수 있다. 특히 이러한 임차인들이 시장에서의 지위를 잃거나 줄어들 경우, 해당 매장의 비어 있는 공간이 증가하게 되고 이는 전체 수익성에 악영향을 줄 수 있다. 둘째, ROIC는 지리적으로 캘리포니아, 워싱턴, 오리곤 지역에 집중된 자산을 보유하고 있어, 해당 지역에서 발생하는 경제적 불황이나 자연재해가 회사의 수익성에 심각한 위협이 될 수 있다. 셋째, ROIC가 복합 용도의 개발 프로젝트에 참여할 경우, 비상업적인 공간의 관리는 경험 부족으로 인해 리스크가 증가할 수 있으며, 이는 수익률에 악영향을 미칠 수 있다. 넷째, 급격한 인플레이션 또는 디플레이션이 발생할 경우, 운영 비용의 증가가 임대 수익 증가율을 초과하게 되어, 실질적인 현금 흐름에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 마지막으로, ROIC의 자산은 일반적인 유동성 문제에 직면해 있으며, 만약 신속한 자산 매각이 필요할 경우, 종종 자산 가치를 크게 하락시킨 상태에서 매각해야 할 위험이 존재한다.

재무

손익계산서

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
매출액	284.1	312.9	327.7
매출원가	78.1	85.7	90.6
매출총이익	206.0	227.2	237.1
영업비용	112.6	119.2	126.1
영업이익	93.4	108.0	111.1
영업외수익	36.1	52.5	74.4
세전 순이익	57.4	55.5	36.7
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	53.5	51.9	34.5

대차대조표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	13.2	5.6	6.3
매출채권, 순액	55.8	57.5	61.2
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	81.4	76.2	77.7
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	2847.5	2928.0	2900.0
자산 총계	2928.8	3004.3	2977.6
매입채무	N/A	N/A	N/A
단기차입금	N/A	88.0	75.0
유동부채 총계	55.8	118.6	133.8
장기차입금	1466.1	1459.1	1441.2
비유동부채 총계	1506.7	1501.1	1480.6
부채 총계	1562.5	1619.7	1614.4
자본금 및 추가 납입 자본	1577.8	1612.1	1643.9
이익잉여금	-297.8	-316.0	-357.2
자본 총계	1366.4	1384.6	1363.2
부채 및 자본 총계	2928.8	3004.3	2977.6

현금흐름표

(단위: Million USD)

항목	2021	2022	2023
당기순이익	57.4	55.5	36.7
감가상각비 및 무형자산상각비	92.9	97.5	104.2
비현금 운전자본 변동	1.9	1.9	-0.4
영업활동으로 인한 현금흐름	136.3	149.0	147.5
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-103.6	-144.7	-70.8
배당금 지급	-39.8	-91.6	-56.8
차입금 변동	-48.7	63.9	-15.4
재무활동으로 인한 현금흐름	-24.0	-12.2	-75.7
현금 순변동	8.7	-7.9	1.0

주가 영향 미치는 요인들

ROIC의 주가 변동은 다양한 외부 요인에 의해 영향을 받을 수 있다. 첫 번째로, 통화의 변동은 큰 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어, 미국 달러가 강세를 보이면 ROIC가 소유한 쇼핑 센터의 외국인 고객 방문이 감소할 수 있으며, 이는 매출 감소로 이어질 수 있어 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 반대로, 미국 달러가 약세를 보이면 외국인 쇼핑이 증가하여 매출 증대가 예상되므로 주가에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 두 번째로, 매크로 경제 상황은 ROIC의 주가에 중요한 영향을 미친다. 경기 침체가 시작되어 소비자 지출이 감소하면 쇼핑 센터의 매출이 줄어 주가에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다. 반면 경기 회복으로 소비자 신뢰도가 향상되면 매출 증가와 함께 주가가 상승할 가능성이 높다. 세 번째로, 국가 간 갈등, 예를 들어, 미중 무역 전쟁은 공급망 중단을 초래하여 ROIC가 보유한 상점들의 상품 공급에 차질을 빚을 수 있으며, 이는 매출 감소로 이어져 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 마지막으로, 시장 변화나 트렌드의 변화도 ROIC에 영향을 줄 수 있다. 만약 전자 상거래의 성장으로 인해 오프라인 소매의 수요가 줄어든다면, ROIC의 임대 수입이 감소하여 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 반대로, 오프라인 쇼핑에 대한 소비자의 선호도가 증가하여 쇼핑 센터 방문이 늘어나는 경우에는 주가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

회사의 미래 전망

ROIC의 미래 성장은 몇 가지 요인에 의해 영향 받을 수 있다. 첫 번째로, 인구 증가와 도심화는 로컬 쇼핑 센터에 대한 수요를 증가시킬 수 있으며, 이는 ROIC의 사업 확장에 긍정적인 영향을 미친다. 둘째로, 기술 발전에 따라 쇼핑 센터들은 고객 경험을 개선하기 위한 디지털 기술을 도입할 수 있는데, 이러한 변화가 ROIC의 매출 증대에 기여할 가능성이 있다. 예를 들어, 스마트 마케팅 솔루션이나 고객 데이터 분석을 통해 맞춤형 마케팅을 강화할 수 있다. 그러나, 온라인 쇼핑의 지속적인 성장으로 인해 전통적인 소매점 방문이 줄어들 가능성도 있다. 이러한 상황은 쇼핑 센터에 대한 임대 수요 감소로 이어져 ROIC에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 셋째로, 환경 정책의 변화 역시 영향을 줄 수 있다. 지속 가능성을 중시하는 트렌드가 강화되면, 친환경 쇼핑 센터에 투자하는 기업이 더 주목받을 가능성이 높고, ROIC가 이러한 방향으로 전략을 조정할 경우 긍정적인 영향을 받을 수 있다. 반면, 경제 불황이나 금리 인상 등 매크로 경제 요인은 소비 심리 위축과 자금 조달 비용 증가로 이어져 ROIC의 성장을 방해할 수 있다. 경제의 불확실성이 클 경우 소비자 및 기업은 지출을 줄이고, 이는 쇼핑 센터의 매출 감소로 이어질 수 있다.