뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠 (New England Realty Associates, Limited Partnership, NEN)

회사 소개

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠 리미티드 파트너십(NERA)은 1977년 8월 12일 설립되었으며 부도 신청한 5개 부동산 유한 파트너십의 후속 기업으로 탄생했습니다. 이 회사는 부동산을 인수, 개발, 투자 보유, 운영 및 판매하는 사업을 영위하며 매사추세츠와 뉴햄프셔에 위치한 다양한 주거용 아파트, 콘도미니엄 단위 및 상업용 부동산을 직접 또는 31개의 계열 유한 파트너십 또는 유한 책임 회사를 통해 보유하고 운영합니다. 회사는 이러한 계열 파트너십을 통해 수익을 창출하며 부동산을 관리하거나 개선하고 수익 및 자본 가치 상승 잠재력이 있는 추가 부동산을 적절한 기회에 맞춰 인수하려고 합니다. 적절한 경우, 회사는 특정 부동산을 매각하거나 재금융할 수 있으며 이를 통해 얻는 자금은 부채 상환, 추가 부동산 인수, 파트너들에게 배당, 자기 주식 인수 또는 운영 경비 또는 예비금으로 사용될 것입니다[0].

주요 고객

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠 리미티드 파트너십(NERA)의 고객은 주로 주거용 및 상업용 부동산 임차인들로 구성됩니다. 첫 번째 세그먼트는 주거용 아파트와 콘도미니엄의 개인 임차인들입니다. 이들은 편리한 위치, 양질의 생활 환경 및 적절한 시설을 찾아 NERA의 부동산을 임차하며, 주로 가족, 개인, 직장인 등이 포함됩니다. 두 번째 세그먼트는 상업용 부동산 임차인들로, 이들은 주로 소규모 사업체부터 중소기업까지 다양한 비즈니스를 운영하는 기업체입니다. 이들은 비즈니스 운영에 필요한 유리한 위치와 안정적인 공간을 확보하기 위해 NERA의 상업용 부동산을 임차합니다. 고객들은 부동산의 위치, 관리 서비스, 유지보수, 보안 및 기타 편의 시설에 비용을 지불하며, 이는 주거 및 상업용 부동산 모두에서 비슷하게 적용됩니다. 이 외에도 추가 수익을 창출하기 위해 세탁 서비스 및 기타 부대 서비스도 제공됩니다. 이를 통해 NERA는 다양한 고객층을 대상으로 안정적인 수익을 창출하고 있습니다[0][1].

회사의 비용구조

비용 항목	상세 설명	주요 공급 업체
유지보수 및 수리 비용	아파트 단위 전환 비용 증가로 인해 약 2,020,000달러의 비용이 발생하였으며, 이는 주거용 및 상업용 부동산의 유지보수와 관련된 비용입니다.	내부 관리 팀
세금 및 보험 비용	세금 및 보험 비용의 증가로 인해 약 600,000달러의 비용이 발생하였습니다. 이는 부동산 소유 및 운영에 필수적으로 소요되는 세금 및 보험료를 포함합니다.	다양한 보험사 및 지방 정부
임대 비용	커미션 비용 증가 등으로 인해 약 359,000달러의 임대 비용이 발생하였습니다. 이는 부동산 임대와 관련된 모든 비용을 포함하며, 특히 커미션과 관련된 비용이 큰 비중을 차지합니다.	부동산 중개업체
감가상각 및 상각 비용	완전 감가된 자산으로 인해 약 1,480,000달러의 감가상각 및 상각 비용의 감소가 있었습니다. 이는 주로 부동산 자산의 가치 하락과 관련된 회계적 비용입니다.	내부 회계 팀
운영 비용	눈 제거 및 공공요금 증가로 인해 약 853,000달러의 운영 비용이 발생하였습니다. 이는 부동산을 운영하는 데 필요한 다양한 물리적, 인프라 비용을 포함합니다.	로컬 유틸리티 회사 및 서비스 제공업체
행정 비용	전문 수수료 증가로 인해 약 255,000달러의 행정 비용이 발생하였습니다. 이는 법적 자문, 회계 서비스 등 전문 서비스와 관련된 비용을 포함합니다.	법률 사무소 및 회계 법인
이자 비용	재융자를 통해 부채가 증가하여 이자 비용이 약 678,000달러 증가하였습니다. 이는 회사의 부동산 프로젝트에 대해 발생하는 대출 이자 비용입니다.	다양한 금융 기관 (예: Brookline Bank)
자본 개선 비용	자본 개선 프로젝트에 약 9,289,000달러가 투입되었습니다. 이는 부동산 보유 구조물의 개선을 위해 투자된 비용입니다. 주요 프로젝트로는 1144 Commonwealth, Hamilton Oaks 등이 있으며, 각 부동산에 따라 여러 외부 계약자가 참여합니다.	다양한 건설 및 엔지니어링 업체

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠 리미티드 파트너십(NERA)의 주요 비용 항목들은 위와 같습니다 .

제품군

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠 리미티드 파트너십(NERA)의 주요 제품과 이들의 수익 기여도 분석은 다음과 같습니다. 첫 번째, 주거용 아파트 및 콘도미니엄입니다. 이 분야는 주거용 임차인들에게 안정적인 거주 환경과 다양한 편의 시설을 제공하며, 총 임대 수익의 큰 부분을 차지합니다. 두 번째, 상업용 부동산입니다. 이는 소규모 사업체부터 중소기업까지 다양한 비즈니스를 운영하는 임차인들에게 유리한 위치와 안정적인 공간을 제공하며, 임대 수익의 중요한 부분을 차지합니다. 세 번째, 기타 부대 서비스입니다. 예를 들어, 세탁 서비스 및 기타 편의 시설을 통해 추가 수익을 창출하며, 이는 전체 수익에서 비교적 작은 비중을 차지합니다. 아래 표는 각 제품의 수익 기여도를 나타냅니다:

제품	수익 기여도	설명
주거용 아파트 및 콘도미니엄	약 67,561,000 달러	주거용 임차인들로부터 얻는 임대 수익
상업용 부동산	데이터 없음	상업용 임차인들로부터 얻는 임대 수익
기타 부대 서비스	약 733,064 달러	세탁 서비스 등 추가 서비스로부터 얻는 수익

[0][1][2]

비슷한 제품을 제공하는 경쟁 업체들은 대체로 부동산 관리 및 임대 사업에 종사하는 다른 기업들입니다. 주요 경쟁 업체들을 표로 작성하면 다음과 같습니다:

경쟁 업체	주요 제품	설명
Equity Residential	주거용 아파트	전국적으로 고급 주거용 아파트를 제공
AvalonBay Communities	주거용 및 상업용 부동산	고급 주거용 아파트와 상업용 공간을 제공
Essex Property Trust	주거용 아파트	서부 해안 지역에 주로 위치한 고급 주거용 아파트 제공

이 표는 NERA가 경쟁하는 주요 업체들과의 비교를 통해 시장에서 차지하는 위치를 이해하는 데 도움을 줍니다.

주요 리스크

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠 리미티드 파트너십(NERA)의 비즈니스에 대한 가능한 위험 요소는 다음과 같습니다. 첫째, 자연 재해로 인한 미보험 손실이 발생할 수 있습니다. 둘째로, 테러리스트 공격이 실제로나 협박으로 일어날 경우 수익 발생 능력 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 셋째로, 정부 규제 변화로 발생하는 소득세 법과 규정의 변화로 소유자들에게 과세되는 소득에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 네라는 길들어진 경쟁으로 인해 세입자 유치 및 유지에 어려움을 겪을 수 있고, 임대료 인하로 세입자를 유지하기 어려워질 수 있습니다[0]. 또한, 시장 이자율 변동으로 인해 부동산 부문의 강도가 영향을 받을 수 있으며, 내부 통제의 결여가 네라의 비즈니스에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다[1]. 호주에서도 기후 변화로 인한 물리적 영향에 대한 위험이 존재하며, 세금 법 변경으로 인해 부동산 자본의 과세 효과가 변동될 수 있어 부정적인 영향을 받을 수 있습니다[2].

재무

손익계산서

항목	2021	2022	2023
매출액	62.6M	68.3M	74.5M
매출원가	21.5M	23.1M	26.3M
매출총이익	41.1M	45.2M	48.2M
영업비용	26.9M	27.1M	28.4M
영업이익	14.2M	18.1M	19.8M
영업외수익	16.9M	14.4M	11.3M
세전 순이익	-2.7M	3.7M	8.5M
법인세 비용	N/A	N/A	N/A
당기순이익	-2.7M	3.7M	8.5M

대차대조표

항목	2021	2022	2023
현금 및 현금성 자산	96.1M	138.5M	102.9M
매출채권, 순액	935.3k	655.8k	953.8k
재고자산	N/A	N/A	N/A
유동자산 총계	97.9M	141.1M	106.1M
유형자산, 순액	N/A	N/A	N/A
비유동자산 총계	259.0M	250.8M	279.6M
자산 총계	356.9M	391.8M	385.7M
매입채무	4.3M	7.3M	5.7M
단기차입금	N/A	N/A	N/A
유동부채 총계	27.3M	31.7M	32.4M
장기차입금	370.5M	411.0M	408.7M
비유동부채 총계	378.9M	420.0M	418.7M
부채 총계	406.2M	451.7M	451.1M
자본금 및 추가 납입 자본	N/A	N/A	N/A
이익잉여금	N/A	N/A	N/A
자본 총계	-49.3M	-59.9M	-65.4M
부채 및 자본 총계	356.9M	391.8M	385.7M

현금흐름표

항목	2021	2022	2023
당기순이익	-2.7M	3.7M	8.5M
감가상각비 및 무형자산상각비	16.7M	16.4M	16.8M
비현금 운전자본 변동	45.8k	1.9M	-1.1M
영업활동으로 인한 현금흐름	15.8M	21.5M	24.2M
유형자산 취득	N/A	N/A	N/A
투자활동으로 인한 현금흐름	-2.3M	-93.1M	-38.9M
배당금 지급	-4.7M	-9.3M	-10.0M
차입금 변동	69.3M	39.6M	-2.7M
재무활동으로 인한 현금흐름	64.0M	25.0M	-16.6M
현금 순변동	77.4M	-46.5M	-31.3M

주가 영향 미치는 요인들

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠(NERA)의 주가 변동에는 다양한 요인이 영향을 미칠 수 있습니다. 첫째, 환율 변동이 중요한 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 달러 강세는 해외 투자자들이 미 주식시장에서 투자 비용을 증가시키며, 이는 주가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 둘째, 거시경제적인 요인도 중요한 역할을 합니다. 경기 침체가 발생하면 임대 수요 감소 및 부동산 가격 하락으로 인해 NERA의 수익성이 악화되고 주가가 하락할 가능성이 큽니다. 셋째, 국가 간 갈등도 영향을 미칩니다. 예를 들어, 미-중 무역 전쟁이 심화되면 건축 자재의 수입 비용이 증가하여 운영 비용이 상승하고, 이는 주가에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 넷째, 경쟁자의 급부상도 NERA의 주가를 압박할 수 있습니다. 새로운 부동산 개발업체가 시장에 진입하여 경쟁력을 높이면 임대료 인하 압력이 발생하여 수익성이 저하될 수 있습니다. 다섯째, 시장 트렌드나 소비자 선호의 변화도 중요합니다. 예를 들어, 원격 근무가 보편화되면서 도심지 오피스 수요가 줄어들면 해당 지역에 주로 오피스 빌딩을 소유한 NERA에게는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 이와 같은 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 NERA의 주가가 변동될 수 있습니다.

회사의 미래 전망

뉴 잉글랜드 리얼티 어소시에이츠(NERA)의 미래는 여러 가지 요소에 따라 성장할 수도 있고 축소될 수도 있다. 성장 가능성으로는 첫째, 인구 증가와 도시화가 지속되면서 주거용 및 상업용 부동산에 대한 수요가 늘어날 수 있다. 둘째, 지속적인 경제 성장과 낮은 실업률이 부동산 임대와 판매에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 셋째, NERA가 보유한 부동산의 위치가 전략적으로 중요한 곳에 있다면 부동산 가치 상승이 기대된다. 넷째, 기술 발전에 따른 스마트 홈 시스템 도입은 높은 임대료를 받을 수 있는 기회를 제공할 것이다. 반면, 축소 가능성도 존재한다. 첫째, 금리 인상이 지속되면 부동산 구매 및 임대 수요가 감소할 수 있다. 둘째, 환경 규제 강화로 인해 부동산 개발 비용이 증가하게 되면 수익성이 떨어질 수 있다. 셋째, 원격 근무 트렌드가 지속되면 상업용 오피스 공간의 수요가 줄어들 수 있다. 넷째, 지역 경제의 침체나 경기 불황이 발생하면 임대료 하락과 임대 공실률 상승으로 인해 수익성에 큰 타격을 받을 수 있다. 이러한 다양한 요인들은 NERA의 사업 성장 또는 축소 가능성을 동시에 내포하고 있어 미래 전망이 복합적이다.